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22 Luglio 2021
Sul Piano territoriale comunale del Comune di Isola

Il Piano territoriale comunale (nel testo a seguire: PTC) è l’atto territoriale di base che contiene la parte strategica e quella esecutiva. Si tratta del primo piano territoriale integrale che, in armonia con la nuova legislazione, definisce la destinazione d’uso dell’intero territorio comunale e ne consente un ulteriore sviluppo. Con la stesura del PTC si adempie alle richieste della relativa legge che entro la fine di quest’anno annulla tutti gli atti ed i piani territoriali, approvati in base alla legislazione jugoslava.

Descrizione delle principali aree tematiche del PTC

  • Strategia di sviluppo della città

L’assetto del territorio urbano si basa su una decisione strategica, stabilita già nel piano comunale risalente al 2000 ovv. al 2004. La distribuzione della destinazione d’uso del territorio cittadino è stata inoltre verificata da esperti in materia e presentata al pubblico già durante la fase preparatoria del PTC nel 2009 (laboratori, consultazioni e basi tecniche che sono state prese in considerazione durante la stesura del piano urbanistico). Si prevede che la zona tra »Ruda«, l’ex fabbrica »Delamaris« e il cantiere navale è destinata ad attività turistiche, ad attività sportive e ricreative e al lungomare esposto che si estende sia verso il comune di Capodistria sia verso il centro della città. È destinata eslusivamente all’attività turistica anche l’area presso l’Hotel »Delfin« (AUE 7), l’area di San Simon e l’area sotto Belvedere. La parte centrale della città è  destinata ad attività urbane centrali che contribuiscono al carattere urbano della zona e sono soggette all’uso pubblico – l’obiettivo è quello di sviluppare la città nella direzione verso l’ex fabbrica Argo.

Per tutte le zone non edificate che si trovano nella fascia costiera (»Ruda« – Campeggio »Jadranka« – ex cantiere navale – ex fabbrica »Delamaris« e l’intera area da Campo alle Porte (Lonka) fino all’Hotel »Delfin«) il PTC stabilisce che prima dell’approvazione dei rispettivi piani territoriali particolareggiati comunali è necessario attuare un bando di concorso pubblico. In tal modo si acquisiscono sia la decisione del consiglio comunale sulle condizioni di costruzione sia le soluzioni tecniche con le quali si fornisce una valutazione integrale della fascia costiera e si collega funzionalmente tale area.

Durante l’esposizione dell’atto al pubblico, i proprietari più significativi, tra cui soprattutto la società di gestione degli attivi bancari (DUTB), la società HETA e la banca Gorenjska banka hanno avanzato le proprie osservazioni in merito alla possibilità di costruire alloggi nelle aree di loro proprietà. Tali interessi sono stati respinti dal Sindaco che ha voluto conservare la destinazione d’uso principale, e cioè  quella turistica, che vieta la costruzione di alloggi. Gli indirizzi risalenti al 2009 e i precedenti atti urbanistici stabiliscono che l’area tra Campo alle porte (Lonka) e l’Hotel »Delfin« è destinata alle attività urbane centrali (precedentemente: a destinazione »mista«). Negli indirizzi relativi ai futuri piani territoriali particolareggiati comunali (PTPC), il PTC stabilisce che fino al 50 % dell’area in oggetto può essere destinata all’edilizia abitativa e vieta la realizzazione di alloggi al pianterreno degli edifici. Viene così preservato il carattere pubblico/urbano dell’area.

Si fornisce di seguito una spiegazione più concreta del fatto che è stato recentemente esposto dai media: per l’area AUE3 è  in corso l’approntamento del bando di concorso di architettura per l’edificazione del nuovo centro culturale, il quale scaturisce dai già realizzati laboratori urbanistici che sono considerati una forma di concorso pubblico. Per l’intera area AUE3 e AUE4  sono previsti prevalentemente edifici destinati ad attività sociali ovv. alla cultura e al turismo, in concreto: nell’area AUE3 il nuovo centro culturale con aree adiacenti debitamente sistemate, soprattutto in funzione di questo tipo di attività; nell’area AUE4 invece il museo dell’industria ittica e un albergo cittadino.

Tenuto conto della destinazione d’uso stabilita nel PTC (attività urbane centrali), sono già in fase di stesura i piani territoriali perticolareggiati comunali, elaborati sulla base degli attuati bandi tecnici. Il PTC è quindi il risultato delle decisioni strategiche già adottate in precedenza. Stabilendo che l’area sia destinata esculsivamente ad attività turistica, si impedirebbe di  pianificare edifici residenziali, ma allo stesso tempo sarebbero vietate anche le attività amministrative e sociali. Per qualsiasi tipo di edificazione – pianificata anche sull’intera fascia costiera (ad eccezione del centro storico) – il consiglio comunale ha l’obbligo di approvare precedentemente i piani territoriali particolareggiati comunali che costituiranno appena la base per l’edificazione.

Affermare che il PTC prevede la costruzione del »più grande villaggio residenziale turistico« vicino al mare in Slovenia, è come affermare che il PTC prevede un »nuovo terminal portuale nel cantiere navale«. Il fatto è che nel caso in cui il PTC non fosse approvato, sarebbe consentito costruire alloggi anche nelle aree del cantiere navale e dell’ex fabbrica »Delamaris«, dato che gli atti esistenti lo permettono. Con l’approvazione del PTC tali speculazioni saranno impedite.

  • Mantenimento dei diritti acquisiti, assetto esistente e orientamenti per il nuovo assetto

Il PTC non pregiudica i diritti acquisiti dai proprietari degli immobili, derivanti dall’assetto territoriale finora valido. I PTPC, i Piani regolatori ed i Piani di edificazione particolareggiati attualmente validi rimangono in vigore anche dopo l’approvazione del PTC. Le condizioni di assetto ambientale (CAA) vengono sostituite nel PTC con le cosiddette norme tecniche di attuazione (NTA). Tale sostituzione è stata effettuata con l’obiettivo di mantenere i diritti acquisiti, nonché di unificare i concetti e fornire una rappresentazione grafica precisa degli interventi consentiti. Il PTC non modifica e non riduce quindi l’attuale possibilità per i proprietari di costruire.

Prendiamo come esempio l’attuale casa di cultura. Il PTC definisce in modo chiaro le dimensioni dei fabbricati esistenti e di conseguenza anche le condizioni di costruzione, quali gli ampliamenti, le soprelevazioni e la costruzione sostitutiva degli stabili preesistenti. Tali condizioni valgono anche per la casa di cultura. Il PTC non impone quindi che cosa si deve costruire, dato che permette di modificare la destinazione d’uso degli edifici esistenti, nell’ambito, comunque, delle attività centrali urbane. Il centro culturale costituisce un esempio molto significativo. Come già spiegato in precedenza, il neo previsto edificio vicino al mare verrà realizzato in conformità al bando di concorso ed al PTC. In concordanza con tutto ciò, il comune realizzerà anche l’intento di investimento. In base al PTC, l’attuale casa di cultura può essere destinata alle attività sociali, amministrative o all’edilizia abitativa.

Il PTC contempla quindi le aree, soggette alle già elaborate norme tecniche di attuazione, in cui è  possibile realizzare costruzioni. Si tratta di tutte quelle aree, il cui assetto procede in base alle CAA attualmente in vigore, e delle aree interessate dai PTPC, approvati dal Consiglio comunale nel corso degli ultimi anni, come ad esempio il PTPC Šared.

Nel PTC sono incluse inoltre le aree, per le quali non sono state ancora elaborate le norme tecniche di attuazione, in cui non è ancora ammesso costruire e per le quali devono ancora essere approvati i Piani territoriali particolareggiati comunali. Per queste aree il PTC stabilisce solo gli orientamenti che devono essere presi in considerazione durante la stesura del singolo PTPC. Ne è un esempio la succitata limitazione per la costruzione di edifici a destinazione residenziale nell’area tra l’Hotel »Delfin« e Campo alle Porte (Lonka), destinata ad attività centrali urbane.

  • Entroterra e agricoltura

Per quanto riguarda lo sviluppo territoriale dell’entroterra, il PTC si attiene alle disposizioni del Piano urbanistico »Malija« e del Piano urbanistico »Korte«. In considerazione dei predetti piani, il PTC prevede un minimo completamento dei terreni fabbricabili nonché l’approvazione di nuovi PTPC. In generale, il PTC non apporta modifiche strategiche all’area dell’entroterra, mantenendo l’esistente struttura e estensione della stessa.

Ma soprattutto, il PTC non prende in considerazione ovv. non tratta tutte le iniziative individuali   per l’espansione dei terreni fabbricabili a scapito di quelli agricoli. Tali iniziative, incluse quelle riguardanti terreni agricoli nuovi, saranno oggetto di una successiva modifica del PTC. Oltre ad apportare modifiche sarà necessario anche determinare i terreni agricoli permanentemente protetti, in concordanza con le richieste della legge. Occorrerà inoltre affrontare più chiaramente la questione della viabilità, e in particolare i collegamenti tra l’entroterra e la città e tra gli abitati dell’entroterra, sia a livello comunale sia a livello regionale. Si tratta innanzi tutto della questione della mobilità sostenibile e dello sviluppo in senso moderno dell’entroterra – lavoro a distanza, realizzazione delle infrastrutture verdi, misure contro le condizioni climatiche estreme.

L’unico caso di espansione su terreni agricoli, previsto dal PTC, è quello della zona commerciale dietro la fabbrica »Droga«. A tal fine, è  prevista la sostituzione dei terreni agricoli, attualmente coperti da bosco e di proprietà della Repubblica di Slovenia. La metodologia dettagliata, l’identificazione dei terreni e la sola procedura sono state concordate in dettaglio con il Ministero dell’Agricoltura della RS e sono state incluse nel PTC. I terreni agricoli vengono sostituiti secondo il seguente rapporto di scambio: 1,8 ettari di terreno sostituito per 1 ettaro di terreno perso.

Per gli altri casi di espansione su terreni agricoli, tra cui l’ampliamento del cimitero ed i già citati completamenti dei terreni a Korte ed a Malija, è altresì prevista la sostituzione dei terreni agricoli. Per questi casi il PTC prevede di trasformare alcuni terreni fabbricabili in terreni agricoli. Si tratta delle aree verdi sotto l’ospedale di Isola che diventeranno terreni agricoli. Anche in questi casi viene modificata la destinazione d’uso dei terreni di proprietà dello Stato ovvero del Comune.

In sintesi: il proposto PTC stabilisce uno stato giuridico territoriale trasparente e sicuro dell’intero territorio del comune. Tutti i provvedimenti e tutti gli interventi sono il risultato degli approfondimenti tecnici e delle analisi, verificati dalle competenti autorità nazionali. Il rispettivo contenuto deriva dagli orientamenti per lo sviluppo del territorio, la cui armonizzazione è stata raggiunta dopo anni di lavoro; rispondono inoltre ai problemi ed alle sfide moderne, poste dai cambiamenti climatici (problema idrico). Il proposto PTC pone le basi per una legittima commisurazione del canone pro urbanizzazione. L’atto garantisce una maggiore salvaguardia del centro storico cittadino. Contiene inoltre tutti gli elementi ed i presupposti tecnici che consentono di apportare ulteriori modifiche che non saranno in contrasto con i requisiti di pianificazione integrata del territorio.

mag. Marko Starman, Capo dell’Ufficio territorio e immobili

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