Občinski prostorski načrt (v nadaljevanju OPN) je temeljni prostorski akt, ki vsebuje strateški in izvedbeni del. Gre za prvi celoviti prostorski načrt, ki skladno z novo zakonodajo določa namensko rabo celotne občine in daje možnost za njen nadaljnji prostorski razvoj. Z OPN se izpolnjujejo zaveze iz zakona, ki s koncem letošnjega leta ukinja vse prostorske akte in plane, sprejete po zakonodaji nekdanje skupne države.
Naj izpostavim glavne tematske sklope, ki pojasnjujejo vsebino in pomen OPN
Strategija razvoja mesta
Prostorsko urejanje mesta izhaja iz strateške odločitve, ki je bila opredeljena že v planu iz leta 2000 oz. 2004. Poleg tega se je razporeditev namenske rabe mesta strokovno in v javnosti preverjala že od samega začetka priprave OPN v letu 2009 na podlagi delavnic, posvetovanj in strokovnih podlag, ki so dobile svoje zaključke v urbanističnem načrtu. Koncept je opredeljen na način, da se na območju med Rudo in nekdanjim Delamarisom ter ladjedelnico prostor nameni turistični dejavnosti, obsežnemu območju za šport in rekreacijo ter izpostavljeni obmorski promenadi, ki se nadaljuje tako v smeri koprske občine kot v osrednji otoški del mesta. Prav tako je izključno turistični dejavnosti namenjeno območje pri Hotelu Delfin (IPA7), ki se nadaljuje preko Simonovega zaliva do območja pod Belvederjem. Osrednji del mesta je opredeljen z namensko rabo centralnih dejavnosti. Namenjen je mestotvornim aktivnostim s poudarkom na javni rabi – z namenom razviti mesto v smeri proti ARGU.
OPN za vsa nepozidana območja v obmorskem pasu (od Rude preko Avtokampa Jadranka, nekdanje ladjedelnice in Delamarisa ter celotno območje od Lonke do Hotela Delfin) zahteva pred sprejemom podrobnih prostorskih načrtov izvedbo javnega natečaja, saj se na tak način poleg odločitve občinskega sveta o pogojih gradnje zahteva tudi pridobitev strokovnih rešitev, ki celovito ovrednotijo in funkcionalno povežejo obmorski pas.
V javni razgrnitvi so večji lastniki, predvsem DUTB, HETA in Gorenjska banka, podali pripombe, da bi se na območjih v njihovi lasti dopustila gradnja stanovanj. Vse tovrstne interese je župan zavrnil in ohranil izhodiščno turistično namensko rabo, ki gradnjo stanovanj prepoveduje. Območje med Lonko in Hotelom Delfin je že v izhodiščih iz leta 2009, kakor tudi v starejših aktih, namenjeno centralni oz. nekoč »mešani« dejavnosti. OPN v usmeritvah za bodoče podrobne prostorske načrte (OPPN) na tem območju omejuje možnost stanovanjske gradnje na največ 50 %, poleg tega ne dopušča gradnje stanovanj v pritličju stavb. Na ta način se varuje javni mestotvorni značaj območja. Kljub določbi bo odločitev, ali na tem območju graditi stanovanja, odvisna od odločitev občinskih svetnikov v procesu sprejemanja OPPN za to območje.
Naj konkretneje pojasnim primer, ki je bil nedavno izpostavljen v medijih: na območju IPA3 (nekdanja Mala oprema) poteka priprava na javni arhitekturni natečaj za umestitev kulturnega centra, ki je rezultat že izvedenih urbanističnih delavnic kot oblike javnega natečaja. Za celotno območje IPA3 in IPA4 (nekdanja tovarna ARGO) je predvidena pretežno pozidava za potrebe družbenih dejavnosti oz. kulture ter turizma. Natančneje: na območju IPA3 kulturni center z urejeno okolico, predvsem v funkciji tovrstne dejavnosti, na območju IPA4 pa v osnovni pozidavi muzej ribiške industrije ter mestni hotel.
Skladno z namensko rabo centralnih dejavnosti iz OPN se že pripravlja podrobne prostorske načrte na podlagi izvedenih strokovnih natečajev. OPN torej izhaja iz že sprejetih strateških odločitev. Določitve namenske rabe, ki dopušča izključno turistično dejavnost, bi sicer onemogočala načrtovanje stanovanjske gradnje, a bi hkrati prepovedovala tudi upravne in družbene dejavnosti. Za katero koli gradnjo – tako kot na celotnem obmorskem pasu (z izjemo starega mestnega jedra) – mora občinski svet predhodno sprejeti podrobne prostorske načrte, ki bodo šele podlaga za gradnjo.
Trditi, da OPN predvideva gradnjo »največjega apartmajskega naselja« ob morju v Sloveniji, je enakovredno trditvi, da OPN predvideva »nov luški terminal v ladjedelnici«. Dejstvo je, da je v primeru nesprejetega OPN dopustno graditi stanovanja tudi na območju ladjedelnice in Delamarisa, saj dosedanji akti to dovoljujejo. S sprejetjem OPN bodo tovrstne špekulacije onemogočene.
Ohranitev obstoječih pravic in ureditev ter usmeritve nove ureditve
OPN ne posega v pridobljene pravice lastnikov nepremičnin, ki izhajajo iz doslej veljavne prostorske ureditve. Veljavni OPPN, ureditveni načrti in zazidalni načrti ostajajo v veljavi tudi po sprejemu OPN. Prostorski ureditveni pogoji (PUP) se nadomestijo z OPN s tako imenovanimi prostorskimi izvedbenimi pogoji (PIP). Pri tej pretvorbi se je po eni strani sledilo cilju ohranitve obstoječih pravic, po drugi strani poenotenju pojmov in natančnim grafičnim prikazom dovoljenih posegov. Torej OPN ne spreminja in ne zmanjšuje možnosti gradnje, ki je bila že doslej na voljo lastnikom.
Naj navedemo kot primer obstoječi kulturni dom. OPN obstoječim objektom jasno določi gabarite in s tem pogoje gradnje, kot so dozidava, prizidava in nadomestna gradnja. To določa tudi obstoječemu kulturnemu domu, kar pa ne pomeni, da OPN zapoveduje, kaj se mora v tem objektu ohraniti kulturni dom. OPN izrecno določa možne spremembe namembnosti obstoječih objektov v okviru dopustnih namenov centralnih dejavnosti. Primer kulturnega centra je zelo pomenljiv. Kot je bilo že pojasnjeno, poteka umeščanje nove stavbe ob morju v skladu z javnim natečajem in z OPN. Občina bo skladno s tem tudi realizirala investicijsko namero. Dosedanji kulturni dom pa lahko občina po OPN nameni bodisi družbeni, upravni ali stanovanjski dejavnosti.
OPN torej opredeljuje območja, ki že imajo opredeljene izvedbene pogoje, na katerih je moč graditi. Gre za vsa območja, ki so urejena z do sedaj veljavnimi PUP, kakor tudi območja, za katere veljajo OPPN, ki jih je sprejemal občinski svet v zadnjih letih, kot na primer OPPN Šared.
Poleg tega OPN predvideva območja, kjer še ni opredeljenih izvedbenih pogojev, kjer se še ne more graditi in za katera je treba predhodno sprejeti podrobne prostorske načrte. Na teh območjih OPN določa le usmeritve, ki jih mora OPPN upoštevati. Tak primer je že omenjena omejitev stanovanjske gradnje na območju centralnih dejavnosti med Hotelom Delfin in Lonko.
Podeželje in kmetijstvo
OPN pri prostorskem razvoju podeželja izhaja iz urbanističnega načrta za Malijo in urbanističnega načrta za Korte. V okviru teh se minimalno zaokrožuje stavbna zemljišča in predvideva sprejem novih OPPN. Nasploh se podeželje z OPN strateško ne spreminja, ohranja se njegova struktura in obseg v okviru obstoječih območij.
In kar je najpomembnejše: OPN vseh individualnih pobud za širitev stavbnih zemljišč na kmetijska zemljišča ne predvideva oz. jih tudi ne obravnava. Vprašanje tovrstnih pobud, vključno z novimi kmetijami, bo predmet sprememb OPN. Hkrati s spremembami bo treba skladno z zakonom določiti tudi trajno varovana kmetijska zemljišča. Poleg tega se bo treba jasneje opredeliti do prometnih vprašanj, natančneje do povezave med podeželjem in mestom ter med različnimi naselji na podeželju, tako v naši občini kot regiji. Gre predvsem za vprašanje trajnostne mobilnosti ter razvoja podeželja v sodobnem pomenu – dela na daljavo, vzpostavitve zelene infrastrukture, ukrepanja zoper ekstremne klimatske pogoje.
Edina širitev na kmetijska zemljišča, ki jo predvideva OPN, je poslovna cona za Drogo. Za ta namen je predvideno nadomeščanje kmetijskih zemljišč, ki so danes zaraščena z gozdom in so v lasti Republike Slovenije. Podrobna metodologija in identifikacija, za katera zemljišča gre, kakor tudi postopek, so bili natančno dogovorjeni z Ministrstvom za kmetijstvo RS in vključeni v OPN. Kmetijska zemljišča se nadomešča po menjalnem razmerju za 1 hektar je potrebno zagotoviti 1,8 nadomestnega hektara.
Za vse ostale širitve, kot so pokopališče in že omenjene zaokrožitve v Kortah ter na Maliji, je prav tako predvideno nadomeščanje kmetijskih zemljišč. V teh primerih sam OPN spreminja stavbna zemljišča v kmetijska. Gre za zelene površine na območju pod izolsko bolnišnico, ki postanejo kmetijska zemljišča. Tudi v teh primerih gre za spremembo namembnosti zemljišč, ki so bodisi v državni bodisi v občinski lasti.
OPN vzpostavlja pregledno in varno prostorsko pravno stanje na celotnem območju občine. Vsi ukrepi in posegi so rezultat strokovnih podlag ter analiz, ki so jih preverili pristojni državni organi. Vsebinsko izhajajo iz dolgoletnih usklajenih usmeritev prostorskega razvoja in hkrati odgovarjajo tudi na sodobne probleme ter izzive, ki jih prinašajo klimatske spremembe – predvsem na področju delovanja voda. Predlagani OPN daje podlago za zakonito določitev odmere komunalnega prispevka. Z njim se jasneje zavaruje staro mestno jedro. Obenem ima vse elemente in strokovna izhodišča, ki omogočajo nadaljnje spremembe, ki ne bodo v nasprotju z zahtevo po celovitem načrtovanju prostora.
mag. Marko Starman, vodja Urada za prostor in nepremičnine
